Регистрация по месту жительства в продаваемой квартире (жилом доме) не является безусловным правом пребывания в квартире и после сделки. По общему правилу, установленному в п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Другими словами при продаже жилья все члены семьи прежнего собственника в силу прямого указания закона автоматически утрачивают право проживания на данной жилплощади.

Действующим законодательством РФ предусмотрен ряд исключений из этого общего правила. Могут (но не обязаны) сохранить свое право пользования квартирой после её продажи:

— проживающие в квартире получатели ренты (т.е. лица продавшие в свое время это жилье на условиях пожизненного содержания с иждивением);

— несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;

— лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;

— лица, проживающие в жилом доме (квартире) на основании завещательного отказа.

Кроме того, независимо от того, зарегистрированы ли по месту жительства или нет, в отчуждаемой квартире (жилом доме) сохраняют право проживания лица, использующие жилье на основании договора найма (ст.671, 675 Гражданского кодекса РФ) или на основании договора безвозмездного пользования (ст.689, ст.700 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, покупатель жилого помещения (жилого дома) вполне может оказаться в роли стороны договора найма или безвозмездного пользования, автоматически превращаясь в арендодателя. Другими словами, покупатель получает жилье с обременением.

В этой связи приобретает особую значимость положения договора купли-продажи, в которых идет речь о лицах, проживающих и (или) сохраняющих право проживания в отчуждаемой недвижимости. Стоит отметить, что условие договора купли-продажи о лицах, сохраняющих право на проживание в продаваемом жилье, является существенным условием договора (п.1 ст.558 Гражданского кодекса РФ), т.е. без этих условий договор не считается заключенным. Поэтому на продавце недвижимости лежит определенная обязанность и ответственность за ту информацию, которую он включает в договор купли-продажи в части указания лиц, сохраняющих в силу закона право пользования продаваемым жильем. Также в этом вопросе необходимую степень внимательности должен проявить и покупатель жилого дома (квартиры), который имеет право проверить имеющуюся у продавца информацию о проживающих по данному адресу лицах и о имеющихся у них правах пользования на жилое помещение.

 

Начальник межмуниципального отдела

по Крыловскому и Павловскому районам                                               В.А. Локтев